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部土地利用管理司負責人解讀房地產用地調控政策
發布時間：
2015-04-16 12:00
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編者按：隨著國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），以及后續相關部門調整信貸、稅收等政策，新一輪房地產分類調控大幕拉開。
怎樣看待當前房地產調控形勢？本輪調控政策有何特點？如何判斷房屋和土地的供求是否過剩？允許在特定前提下調整土地用途、規劃條件？新政舉措是否存在政策風險？4月15日，本報記者就上述問題采訪了國土資源部土地利用管理司有關負責人。
市場進入新周期 調控呈現新特點
◎住宅用地的供需態勢已發生變化，房地產調控要讓市場做主
◎加大結構調整力度，首次將住房供應結構與土地供應結構聯動調整
記者：如何看待當前的房地產調控形勢？
負責人：房地產市場進入了新的發展周期。經過近十年來的高速發展，全國層面住房供不應求的局面已經得到緩解，住宅用地的供需態勢已經由需求的單邊快速增長向供需雙向回調過渡。一方面，部分地區房地產市場存在結構性、區域性供求矛盾，需要進一步加大土地供應力度；另一方面，部分二三線城市房地產用地供應已經超出了城市經濟社會發展的需要，去庫存壓力較大，帶來一定風險，需要分類調控、因地施策。
當前，房地產市場運行必須加快去行政化，回歸市場經濟活動規律本身。房地產市場管控要由過去的以行政手段為主向突出市場和強化監管方向轉變，創造市場機制發揮作用的政策環境。
記者：本輪調控政策有哪些特點？
負責人：今年房地產市場調控思路很清晰：主要突出優化供應結構，明確支持自住和改善性住房需求，維護市場穩定。這突出體現在三方面：
一是強調要分類調控、因地施策。突出政策調整的針對性、差異化，根據不同地區土地市場發展、發育程度和房地產市場供求態勢，采取不同的調控政策應對，特別是從供應計劃的編制入手，有增有減，合理確定新增住宅用地規模，政策的有效性、針對性進一步加強。
二是強調結構調整。首次將住房供應結構、土地供應結構聯動調整，并明確可以將商品住房調整為保障房，將商品住宅用地調整為保障性住房用地、養老服務業等用地，結構調整的政策支持力度進一步加大，有助于穩定供求關系，促進民生保障和經濟結構轉型。
三是落實地方政策在維護房地產市場穩定方面的主體責任，注重發揮部門協同和上下聯動，有效發揮地方政府在調控市場的主動性、積極性。
穩定均衡避免大起大落 靈活搭配彌補市場不足
◎地方政府應根據各類市場指標判定當地市場供求情況，及時調整土地供應規模
◎把握穩定、均衡供應的總基調，不搞“饑餓供應”，避免突擊供地；主動貼近市場需求，靈活、搭配供應土地
記者：各地在調整土地供應規模時，如何認定房屋和土地的供求過剩或者不足？標準是什么？如何落實？
負責人：對于“房屋和土地的供求是否過剩”的判斷，房地產行業內部有不同層面的評判標準，如：很多研究機構將存量待售商品房去化周期15個月作為判斷市場的警戒線，土地市場方面一般也將供地后3年作為合理的開發建設周期。我們現有的土地市場監測與監管系統也可以判斷各地已供住宅用地的開發利用情況，對于超過合同約定開工時間一年以上未開工，且未開工住宅用地規模超過5年年均供應量的市、縣，應該從嚴控制新增建設用地規模。2014年，國土資源部曾根據房價、地價、商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標，將城市劃分為五類（房價地價上漲快、上漲較快、平穩上漲、持平、下跌），指導調整住宅用地供應和穩定市場價格信號等工作。地方各級政府也應根據各類市場指標，判定當地房地產市場供求情況。部將在去年工作基礎上，調整相關指標進行分析，加強對地方的督促指導。
記者：《通知》要求在土地供應時要“穩定、均衡供應，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應”，具體怎樣理解？
負責人：供求關系穩定是市場平穩的基礎和根本，“穩定供應、均衡供應”就是要為供求關系穩定構建一個良好基礎，即把握好土地供應總量和節奏變化。具體來說，要求地方在實施土地供應的過程中，要充分考慮土地供應規模變化對未來市場發展預期的影響，尤其是負面影響，注意保持年度間數量方面的穩定，不搞“饑餓供應”，在季度間也要盡量做好均衡，避免類似年底突擊供地的現象，從而避免市場成交大起大落。
“靈活確定地塊面積，不同地塊面積和用途的搭配供應”，體現的是供應要主動貼近市場需求，促進市場健康運行。地塊規模過大，超過房地產企業開發能力，不僅容易造成住房有效供應延后，阻礙市場供求關系改善，還容易導致囤地、炒地、閑置浪費等諸多問題。在城市不同位置區域，可能存在宗地條件差異極大的地塊，在城市發展過程中，部分位置較差地塊，從產業發展或基礎配套的角度存在迫切開發的需求，卻無人問津，部分位置較好的地塊，由于開發潛力較大，容易造成開發企業盲目樂觀，不免形成“過度競爭”，搭配供應可以很好彌補純市場選擇下的市場發展弊端和不足。現階段，土地開發過程中社區醫院、幼兒園、養老用房等配套設施的代建，在某種意義上，也屬于一定程度上的搭配供應。
改變用途不可“任性” 信息公開防止違規
◎未開發房地產用地調整土地用途、規劃條件必須滿足兩個前提，且轉型方向明確
◎未開工房地產項目“商轉公”，應按新用途重新核定土地價款
記者：土地出讓后改變用途、調整規劃的做法，在以往是嚴格控制的，這次“開口子”會不會有風險？
負責人：《通知》明確指出，調整土地用途、規劃條件，必須滿足兩個前提：一是“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大”，二是“已出讓的未開發房地產用地”，允許轉型的方向很明確，就是“國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目”。一般來說，住宅用途的地價較高，但供過于求會形成宗地地價減值，轉向其他用途原用地者可能會有損失，這就需要地方政府部門周密籌劃，政府與土地使用者按市場實際出發，努力實現雙贏，促進地塊開發。
此舉可能引發的風險，引起了社會的關注，可以理解。我們認為，防范風險要靠規范管理，只要各地在實際操作過程中，堅持土地市場已有的一系列好的做法，如集體決策、決策過程公開、決策結果公開等，主動接受社會的監督，就能夠有效防止違規操作。
記者：政策規定，可購買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房。從商品房到保障房，土地是不是應該從有償出讓轉為無償劃撥？土地性質要不要轉回去？地價款如何核算和退還？
負責人：實際上，這個問題通知也有具體要求，將尚未開工房地產項目用地轉變用途、調整規劃建設條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設的，市、縣國土資源主管部門應重新核定相應的土地價款，更改土地出讓合同。重新核定土地價款，應該按照新用途，經專業地價評估確定價款。符合劃撥用地條件的，可以重新辦理劃撥用地手續，核發劃撥用地決定書。地價款按照公平公正公開的原則，由政府與用地方協商解決。
來源：中國國土資源報
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