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2015年第一季度全國主要城市地價監測報告
發布時間：
2015-04-17 12:00
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2015年第一季度，全國主要監測城市地價總體水平為3541元/平方米，商服、住宅、工業地價分別為6593元/平方米、5305元/米和746元/平方米。
各用途地價增速運行平穩，綜合、住宅、工業地價環比增速回落，商服地價環比增速微升
第一季度，全國主要監測城市綜合、住宅、工業地價環比增速依次為0.55%、0.53%、0.54%，分別較去年第四季度下降0.39、0.16、0.91個百分點；商服地價環比增速較去年第四季度上升0.23個百分點，為0.62%。各用途地價增速運行平穩，均未超過1.0%。
全國主要監測城市綜合、商服、住宅、工業地價同比增速依次為3.25%、3.22%、2.98%、3.62%，分別較去年第四季度回落1.91、0.68、1.87、2.41個百分點，增速均未超過4.0%，屬平穩波動。
其中，重點監測城市地價總體水平為5114元/平方米，環比增長0.72%，同比增長4.28%。商服、住宅和工業地價水平分別為8624元/平方米、7512元/平方米和986元/平方米；環比增速分別為0.77%、0.57%和0.95%；同比增速分別為3.76%、3.23%和6.25%。第一季度，以2000年為基期的重點城市平均地價指數微幅上升，綜合、商服、住宅、工業地價指數分別為235、243、273、191，較去年第四季度分別增加1、2、1、1個點。
三大重點區域綜合地價環比增速均有所回落；珠三角地區綜合地價增速回落較為明顯
第一季度，三大重點區域綜合地價水平均高于全國總體水平，保持上升態勢。長三角、珠三角、環渤海地區綜合地價水平分別為5077元/平方米、5628元/平方米、3728元/平方米。
從環比增速看，長三角地區、珠三角地區、環渤海地區綜合地價增速均呈回落態勢，分別為0.69%、1.44%、0.68%，較去年第四季度分別下降0.78、0.31和0.05個百分點。珠三角地區綜合地價增速持續放緩，但仍高于全國和其他兩大重點區域平均水平。
從同比增速看，長三角地區綜合地價持續小幅上升，為3.13%，增速較去年第四季度上升了0.25個百分點，但增速仍低于全國及其他兩大重點區域平均水平；珠三角地區綜合地價增速由高位降至較高位運行，回落較明顯，較去年第四季度下降5.56個百分點，為8.50%；環渤海地區綜合地價增速繼續放緩，較去年第四季度下降0.86個百分點，為3.37%。
分用途看，三大重點區域商服地價環比增速均有所上升，工業地價增速則呈收窄趨勢。珠三角地區各用途地價增速均高于全國和其他兩大重點地區平均水平，與去年第四季度相比，商服、住宅地價分別上升0.68和0.17個百分點，為1.73%和1.44%；工業地價增速下降0.98個百分點，為1.26%。環渤海地區商服地價增速較去年第四季度上升0.13個百分點，為0.70%；住宅、工業地價增速則分別下降0.03、0.15個百分點，為0.89%、0.42%。
而三大重點區域住宅地價同比增速呈放緩態勢，商服、工業地價增速變化各異。長三角地區商服、住宅地價增速繼續回落，較去年第四季度分別下降0.04和0.75個百分點，為0.66%、1.12%；工業地價增速則持續上升，較去年第四季度上升1.12個百分點，為6.10%。珠三角地區商服地價增速有所回升，較去年第四季度上升1.30個百分點，為7.67%；住宅、工業地價增速持續收窄，且幅度較大，分別較去年第四季度下降3.92、7.65個百分點，增速為8.19%、9.40%，住宅和工業地價增速由快速增長降至較快速增長。環渤海地區商服、住宅、工業地價增速較去年第四季度分別下降0.96、1.13、0.56個百分點，為3.34%、4.08%、2.53%，基本保持平穩運行。
一、二、三線城市地價整體走勢趨同；一線城市地價增速高于全國及二、三線城市
第一季度，主要監測城市中，一線城市各用途地價水平、環比和同比增速均明顯高于全國及二、三線城市平均水平；二線城市僅商服地價環比加速上升；三線城市各用途地價環比、同比增速回落。就住宅地價分析，一、二、三線城市環比增速分別為1.13%、0.37%、0.49%，較去年第四季度分別微降0.06、0.23和0.12個百分點；同比增速分別為7.11%、1.88%、2.63%，分別下降4.16、2.00和0.74個百分點。本季度各用途地價走勢的分化在同類城市內部相對明顯，地價漲跌各異，土地市場的差異化范圍有所擴大。
一線城市，從環比增速看，綜合、商服、住宅、工業地價平均增速依次為1.40%、1.45%、1.13%、1.68%。其中，北京各用途地價增速平穩，漲幅均在1.0%以內；上海工業地價快速增長，住宅地價低速增長；廣州各用途地價保持低速增長，增幅在1.0%～2.0%之間；深圳住宅地價略有下降，商服、工業地價保持低速增長。從同比增速看，綜合、商服、住宅、工業地價平均增速分別為7.60%、6.71%、7.11%、8.53%。其中，廣州各用途地價增速仍保持高位運行，均超過10.0%；上海住宅、工業地價分別屬于較快速和快速增長；深圳工業地價由去年第四季度高速增長轉為本季度低速增長；北京各用途地價增速介于3.80%～4.60%之間。
二線城市中，青島住宅地價環比、同比漲幅最高，分別達到了3.92%和11.57%；昆明住宅地價環比下降1.70%，在同類城市環比變化中最低；寧波住宅地價同比下降幅度最大，降幅為6.56%。
三線城市中，錦州住宅地價環比漲幅最高，環比上漲4.44%；住宅地價環比增速最低的城市是阜新，下降2.53%；平頂山住宅地價同比增速最高，同比上漲23.18%；汕頭住宅地價同比下降8.42%，在同類城市中下降幅度最大。
綜合、住宅地價環比、同比增速變化態勢有所延續，住宅地價環比下降的城市占三成
第一季度，全國主要監測城市綜合地價環比增速整體運行平穩，地價環比上漲的城市69個，較去年第四季度減少5個；78個城市的增速穩定在-1.0%～1.0%之間。與去年同期相比，綜合地價仍保持上升態勢，85個城市綜合地價同比上漲，但增速高位運行，超過7.0%的城市個數由去年第四季度的20個減少至本季度的13個；負增長的城市為17個，較去年第四季度增加1個。
住宅地價與綜合地價變化趨勢保持一致，整體運行平穩。環比上漲的城市65個，比去年第四季度少6個；住宅地價環比增速超過3.0%的城市為3個，與去年第四季度持平；環比下降的城市31個，比去年第四季度增加1個城市。75個城市的增速處于-1.0%～1.0%的平穩區間。與去年同期相比，同比上漲的城市81個，比去年第四季度減少2個；增速超過7.0%的城市由去年第四季度的20個減少至本季度的16個，其中，7個城市的地價增速大于等于10.0%，比上一季度減少4個；同比下降的城市21個，比上一季度增加1個。
■市場形勢
經濟下行壓力持續，市場延續觀望情緒
經濟增速放緩，流動性寬松效果尚未顯現，多重因素決定了地價環比漲幅收窄
第一季度以來，世界經濟復蘇緩慢，美國就業市場呈現積極態勢，但制造業指數走低；歐元區受益于量換寬松（QE）政策實施，經濟現回暖跡象，失業率有所下行；新興經濟體采購經理指數（PMI）筑底；但全球貿易增速放緩，通脹水平依然低迷。
國內宏觀經濟增長穩中偏弱，下行壓力較大，一是“新常態”時期經濟增長動力轉型加速，國內依靠投資和要素驅動發展模式難以為繼，經濟增速放緩和需求不足的狀況未根本性改善，制造業景氣程度不容樂觀；二是基數效用和節日因素共同影響整體經濟，投資增速放緩，工業產出增速下滑明顯，第一季度經濟開局弱于預期，宏觀經濟增長趨弱從根本上決定了第一季度地價整體同比回落，環比漲幅繼續收窄。
貨幣政策定向調節，流動性進一步寬松，但政策的作用顯化存在滯后性。2月末，廣義貨幣（M2）同比增長12.5%，累計增速在1月降至歷史低點后略有回升，但資金到位率較低，社會融資規模依然較弱，企業投資意愿走低。央行調整政策釋放流動性，但尚未對土地市場產生明顯影響，土地需求方資金層面依然較緊，加之近期市場謹慎情緒、經濟增幅放緩及證券行業資金吸收力增強，土地市場供需弱化。在流動性預期寬松但未產生影響的情況下，第一季度，房地產開發資金來源利用外資增幅明顯，國內貸款同比漲幅下降，土地市場延續前期的平穩上升態勢，但是上漲幅度有所減弱。
隨著行政部門簡政放權，商業、服務業市場活力逐步釋放，第一季度非制造業商務活動指數繼續保持在擴張區間，商服用地市場穩中有升，商服地價漲幅有所擴大。
房地產新政效應尚未顯化，房地產用地成交萎縮，住宅地價增速放緩
第一季度，房地產市場呈現慣性調整態勢，市場繼續理性回歸，市場對資源配置的決定作用成為供求變化的主要因素。受此影響，市場觀望情緒延續前期態勢，2月份房地產開發投資月度累計增速創2011年以來新低，開竣工面積、商品房銷售等相關指標均出現下滑。3月1日起，不動產統一登記正式落地，盡管產權登記不直接影響房價，但市場需求仍然傾向謹慎。土地市場成交量萎縮，上漲動力收縮，價格漲幅放緩。
中央和地方層面房地產政策調整加速，更加注重在“盤存用增”上精準發力。1月，住建部下發提高住房公積金利用率、降低公積金使用門檻的通知；國稅總局表示，2015年“營改增”范圍將擴大到房地產業，對于降低中間環節稅負、增強市場活力具有導向性意義。2月，央行先后實施降準和降息，提高社會資金的充裕度。3月，兩會期間，政府工作報告提出“支持居民自住和改善性住房需求，穩定住房消費”，為2015年房地產市場發展方向定下基調。月底多部委密集出臺措施提升市場信心。在政策合力之下，房地產調控進一步趨向市場化。地方層面，北京、上海、廣州、濟南等城市出臺了降低首付或促進公積金使用的相關措施；福建省放寬購房條件，資源的行政性配置方式退出傾向明顯。同時，“分類指導、因地施策，落實地方政府主體責任”的治理模式，提升了地方政府的行政自主權，政策差異性逐步顯現。在上述綜合背景影響下，第一季度住宅地價平穩上漲，但諸多新政效應顯化尚需時間，在前期市場氛圍的延續下，住宅地價同比增速持續放緩。
工業用地方面，多地探索實施彈性出讓制度，推進工業用地資源的市場化配置。第一季度，隨著2014年部分城市工業用地出讓最低價標準調整的刺激作用逐步消釋，主要城市工業用地政策調整的消化，工業地價重歸平穩，全國主要城市和重點監測區域工業地價環比、同比均出現漲幅回落的態勢。
各用途土地供應量環比均出現下降；房地產用地供應比例提高，且一線城市占比上升幅度較大
全國主要監測城市土地供應量環比回落，符合土地供應周期性規律，各類用途中，僅交通、水利等其他用地供應量同比微漲。
第一季度105個主要監測城市土地供應面積達到3.93萬公頃，環比減少54.11%，同比減少17.35%。其中商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地分別供應約0.39、0.88、1.16和1.50萬公頃，環比分別減少22.16%、29.46%、23.65%和71.74%，同比變化分別為減少30.24%、33.06%、16.39%和微漲0.48%。
受前期投資下滑、產業結構調整和季節性供地周期因素影響，房地產開發用地供應面積下降，供應面積約1.27萬公頃，環比下降27.35%，同比下降32.21%，連續第5個季度出現同比下滑。根據供應規律，第一季度保障性住房用地供應初步開展，供應面積有限，供應面積約0.13萬公頃，環比減少64.17%，同比減少22.25%。
新常態下土地供應在“穩增長”、“調結構”的動態平衡下，各用途供應結構持續調整。第一季度，住宅用地占比的增長相對較高，工業用地占比較去年同期微降，交通水利基礎設施等其他用地占比有所下降。商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎設施等其他用地供應量占建設用地供應總量的比例分別為10.01%、22.32%、29.63%和38.04%，分別較上一季度占比提高4.11、7.80、11.82個百分點和降低23.73個百分點。與去年同期相比，分別為減少1.85、減少5.24、增加0.34和增加6.75個百分點。
房地產開發用地供應量占土地供應總量的32.33%，是2011年第二季度以來占比僅次于去年同期的第二高值，較上一季度增加11.91個百分點，較去年同期減少7.09個百分點。房地產開發用地供應占比明顯提高，一線城市比例上升最為明顯，比例上漲了42.23個百分點，遠高于二、三線城市。保障性住房用地供應占比略有下降，占比3.30%，環比略降0.93個百分點，同比下降0.21個百分點。
■后市預判
利好政策綜合發力，土地成交量或將回升
第二季度，經濟結構調整持續，下行壓力依然存在，中央和地方或將加力“穩增長”政策對沖下行風險，在第一季度利好政策的綜合發力下，土地市場成交量或將回升，需求放大。但在差異化政策的影響下，不同城市土地市場表現和政策實施細則均將出現明顯分化，預計第二季度供需緊張的熱點城市供需熱度回升，地價漲幅略有擴大，存量規模較大、去化周期長的城市地價基本保持穩定。
下一步，一是在適度靈活的同時保持定力，在差異化管理中，地方政府應提高自主性，但需注意堅持市場化導向，慎用行政手段干預市場；二是要落實好已經出臺的一系列有利于“穩增長、調結構、惠民生”的政策工具，同時深入開展政策跟蹤評估，總結經驗教訓，完善行政決策體制機制，提高政策設計的前瞻性、科學性和規范性。
（全國主要監測城市指105個監測城市，其中二線城市包括除一線城市外的直轄市、省會城市和計劃單列市，共32個，三線城市是除一線、二線城市外的其余69個城市；重點監測城市指直轄市、省會城市和計劃單列市）
來源：國土資源報網
2015年,第一季度,全國主要城市,地價監測報告
